ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม? สรุปกฎหมายที่พักให้เช่าระยะสั้นปี 2569 สำหรับผู้บริหารที่พัก
คำตอบสั้น ๆ คือ การให้เช่าที่พักแบบรับค่าตอบแทนต่ำกว่ารายเดือนในไทยทำได้ เฉพาะเมื่อมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม หรือหนังสือรับแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม และห้องชุดในคอนโดขอได้ทั้งสองอย่างไม่ได้ ขณะเดียวกันกฎหมายกำลังเปลี่ยน ร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรมสองฉบับอยู่ในชั้นกรรมาธิการ และมีร่างกฎหมายใหม่ที่จะมาแทน พ.ร.บ.โรงแรมทั้งฉบับ บทความนี้สรุปสถานะ ณ วันที่ 4 พฤศจิกายน 2569 และสิ่งที่ผู้บริหารที่พักควรทำ
สรุปสั้น ๆ
- การให้บริการที่พักชั่วคราวเป็นธุรกิจโดยรับค่าตอบแทน ถือเป็นโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 หากไม่มีใบอนุญาตหรือหนังสือรับแจ้ง มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี และ/หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท
- ใน พ.ร.บ. ไม่มีคำว่า 30 วัน กฎหมายยกเว้นที่พักที่ คิดค่าเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป ตัวเลข 30 วันมาจากคำพิพากษาปี 2561 การรับจอง 30 คืนจึงไม่ได้ปลอดภัยเสมอไป
- วิลล่าและบ้านไม่เกิน 8 ห้อง และไม่เกิน 30 คน จดแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (บทความภาษาอังกฤษ) ได้ แต่ห้องชุดในคอนโดทำไม่ได้ แม้เจ้าของร่วมจะยินยอม
- ปี 2569 การตรวจจับเข้มขึ้น มีการตรวจที่ภูเก็ต เกาะพะงัน และเดือนตุลาคมที่คอนโดในเชียงใหม่ซึ่งปล่อยรายวันผ่าน Airbnb และ Agoda
- ร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรมแบ่งที่พักเป็นแจ้ง / จดทะเบียน / ขอใบอนุญาต แต่ ไม่ได้ปลดล็อก การปล่อยคอนโดรายวัน และยังไม่มีผลบังคับใช้
พ.ร.บ.โรงแรมเขียนไว้ว่าอย่างไร
มาตรา 4 ของ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 นิยาม “โรงแรม” ว่าเป็นสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ เพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใด โดยมีค่าตอบแทน และมาตรา 15 ห้ามประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาต นิยามนี้ดูที่ลักษณะการให้บริการ ไม่ได้ดูที่ประเภทอาคาร วิลล่า ทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุดที่ปล่อยให้นักท่องเที่ยวพักรายคืน จึงเข้าข่ายเช่นเดียวกับรีสอร์ต
กฎหมายยกเว้นไว้สามกรณี คือ ที่พักชั่วคราวของรัฐหรือเพื่อการกุศลหรือการศึกษา ที่พักอาศัย ที่คิดค่าเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป และที่พักอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง กรณีสุดท้ายนี้เองที่เปิดทางให้ที่พักขนาดเล็ก จดแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม (บทความภาษาอังกฤษ) ได้
| ความผิด | มาตรา | โทษ |
|---|---|---|
| ประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาต (หรือไม่ได้จดแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม) | มาตรา 15 โทษตามมาตรา 59 | จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน |
“กฎ 30 วัน” ไม่มีอยู่ใน พ.ร.บ.
บทความแทบทุกแห่งบอกว่าการเช่าต่ำกว่า 30 วันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม แต่ตัวบทไม่ได้พูดถึง 30 วันเลย ถ้อยคำในกฎหมายคือที่พักที่ คิดค่าเช่าเป็นรายเดือนขึ้นไป ตัวเลข 30 วันมาจากคดีของศาลจังหวัดหัวหินเมื่อปี 2561 ที่ตัดสินเจ้าของห้องในคอนโดวันวิลา ซึ่งสื่อรายงานในตอนนั้นว่าการเช่าตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปเท่านั้นที่ไม่ผิด และจากบทวิเคราะห์ต่อ ๆ มา
ทำไมคอนโดจึงเป็นกรณีที่ยากที่สุด
ความเสี่ยงส่วนใหญ่ในพอร์ตที่พักให้เช่าของไทยอยู่ที่คอนโด ด้วยเหตุผลสามข้อที่แยกจากกัน
- พ.ร.บ.โรงแรม: ห้องที่ปล่อยรายคืนถือเป็นธุรกิจโรงแรม และห้องชุดขอใบอนุญาตโรงแรมหรือหนังสือรับแจ้งที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมไม่ได้
- แนวทางของกรมที่ดิน: หนังสือเวียนลงวันที่ 6 พฤศจิกายน 2566 ระบุว่าการใช้ห้องชุดเพื่อการพาณิชย์ไม่รวมถึงธุรกิจโรงแรม แม้เจ้าของร่วมจะยินยอม ทางเดียวที่จะใช้เป็นโรงแรมได้คือการเลิกอาคารชุด
- ข้อบังคับของอาคารเอง: นิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งออกข้อบังคับห้ามปล่อยเช่ารายวัน มีรายงานว่าการฝ่าฝืนมีโทษปรับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดสูงสุด 50,000 บาท และปรับรายวันอีกวันละ 5,000 บาท และกรมการปกครองเตือนว่านิติบุคคลที่รู้แล้วปล่อยให้มีการให้เช่าแบบโรงแรมอาจมีความผิดด้วย
ศาลเคยตัดสินเรื่องนี้แล้ว ในเดือนมกราคม 2561 ศาลจังหวัดหัวหินพิพากษาปรับเจ้าของห้องในคอนโดวันวิลา หัวหิน ที่ปล่อยเช่ารายวัน โดยคดีนี้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นเป็นผู้ดำเนินการ ไม่ใช่นิติบุคคล ส่วนอาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้งโครงการเป็นอีกกรณีหนึ่ง เพราะผู้ประกอบการเป็นผู้ถือใบอนุญาต ไม่ใช่เจ้าของห้อง
การตรวจจับในปี 2569 เกิดอะไรขึ้นบ้าง
| วันที่ | พื้นที่ | เหตุการณ์ |
|---|---|---|
| 23 กรกฎาคม | ภูเก็ต | รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทยลงตรวจโรงแรมสามแห่งขนาด 45–240 ห้อง สองแห่งใช้ใบอนุญาตอาคารพักอาศัยหรืออาคารชุด และระบุว่ามีกรณีลักษณะนี้มากกว่า 10 คดีทั่วประเทศ |
| 12 สิงหาคม | ภูเก็ต | อนุมัติคำขอใบอนุญาตโรงแรมที่ค้างอยู่ 275 จาก 392 ราย และขยายการตรวจไปยังสถานประกอบการกลุ่มเสี่ยงกว่า 361 แห่ง |
| 14 สิงหาคม | เกาะพะงัน | พบรีสอร์ตหรูไม่มีใบอนุญาต 5 แห่ง และบริษัทที่สงสัยว่าเป็นนอมินี 104 แห่ง ถือครองที่ดิน 124 แปลง |
| 2 กันยายน | ภูเก็ต | อำเภอเมืองภูเก็ตสั่งโรงแรมผิดกฎหมาย 9 แห่งหยุดประกอบกิจการ และส่งเรื่องให้ตำรวจ |
| 16 ตุลาคม | เชียงใหม่ | เจ้าหน้าที่ตรวจคอนโดบนถนนช้างคลาน ซึ่งมีห้องราว 10 ห้องปล่อยเช่ารายวันผ่าน Airbnb และ Agoda โดยเจ้าหน้าที่แฝงตัวจองเข้าพัก และพบการใช้กล่องรหัสเก็บคีย์การ์ด |
กรณีเชียงใหม่น่าจับตาที่สุด เจ้าหน้าที่หาห้องเจอด้วยวิธีเดียวกับแขก คือจองผ่านแพลตฟอร์ม ประกาศที่ลงไว้จึงเป็นหลักฐานที่ใครก็เห็นได้
กฎหมายกำลังเปลี่ยน: ร่างกฎหมายอยู่ขั้นไหนแล้ว
1. ร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรม: อยู่ในชั้นกรรมาธิการ
วันที่ 8 กรกฎาคม 2569 สภาผู้แทนราษฎรรับหลักการร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรมสองฉบับ คือร่างของคณะรัฐมนตรีและร่างของ ส.ส. แล้วส่งให้คณะกรรมาธิการวิสามัญ 25 คนพิจารณา ร่างของคณะรัฐมนตรีจะย้ายการลงทะเบียนผู้เข้าพักไปเป็นระบบออนไลน์ กำหนดให้ส่งข้อมูลผู้เข้าพักแก่นายทะเบียนทุก 24 ชั่วโมง (ผู้เข้าพักต่างชาติส่งต่อให้ตรวจคนเข้าเมือง) และเพิ่มโทษปรับทางปกครอง 20,000–100,000 บาท กรรมาธิการยังประชุมอยู่ในเดือนสิงหาคม ส่วนร่างแก้ไข พ.ร.บ.คนเข้าเมืองที่พิจารณาคู่กันผ่านวาระสามเมื่อ 30 กันยายน 2569 ด้วยคะแนน 403 ต่อ 0 เรายังไม่พบข้อมูลว่าร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรมผ่านวาระสองหรือวาระสามแล้ว
2. ร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรม: อยู่ในขั้นร่าง
วันที่ 29 กันยายน 2569 รัฐบาลเปิดเผยร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรม 98 มาตรา ซึ่งจะยกเลิก พ.ร.บ.โรงแรมและแบ่งที่พักทุกแห่งเป็นสามระดับ ฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อ 23 ตุลาคมว่าคณะรัฐมนตรีอนุมัติหลักการแล้วและกำลังเข้าสู่การพิจารณาของสภา
| ระดับ | ขนาด | สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องทำ |
|---|---|---|
| แจ้ง | ไม่เกิน 8 ห้อง (หรือหน่วย) และไม่เกิน 30 คน | แจ้งต่อนายทะเบียน |
| จดทะเบียน | 9–40 ห้อง (หรือหน่วย) หรือ 31–150 คน | จดทะเบียนก่อนประกอบกิจการ |
| ใบอนุญาต | เกิน 40 ห้อง (หรือหน่วย) หรือเกิน 150 คน | ขอใบอนุญาต |
ผู้บริหารที่พักควรทำอะไรตอนนี้
จนกว่ากฎหมายใหม่จะผ่านและประกาศในราชกิจจานุเบกษา พ.ร.บ.โรงแรมฉบับปัจจุบันยังใช้บังคับ การทบทวนพอร์ตที่พักทำได้ดังนี้
แยกที่พักทุกยูนิตตามช่องทางทางกฎหมาย
วิลล่าและบ้านไม่เกิน 8 ห้องและ 30 คน: จดแจ้งที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม ที่พักขนาดใหญ่กว่านั้น: ขอใบอนุญาตโรงแรม ห้องชุดที่อาคารไม่มีใบอนุญาตโรงแรมทั้งโครงการ: ให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัยรายเดือนเท่านั้น
บันทึกใบอนุญาตหรือหนังสือรับแจ้งของแต่ละยูนิต
เก็บเลขที่ ประเภท และวันหมดอายุไว้กับยูนิต และใส่เลขที่ในประกาศเมื่อช่องทางขอ หนังสือรับแจ้งที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมมีอายุ 5 ปี
ปรับประกาศของคอนโด
สำหรับห้องชุด ให้หยุดลงขายรายคืนและเปลี่ยนเป็นสัญญาเช่ารายเดือนที่เก็บค่าเช่ารายเดือนจริง การตั้งจำนวนคืนขั้นต่ำอย่างเดียวไม่ใช่ข้อต่อสู้
แจ้งผู้เข้าพักต่างชาติ
ไม่ว่าที่พักประเภทใด ผู้ที่ให้คนต่างชาติพักต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง และร่างกฎหมายที่อยู่ระหว่างพิจารณาจะกำหนดให้ส่งข้อมูลผู้เข้าพักทุกคนภายใน 24 ชั่วโมงด้วย
แจ้งเจ้าของห้องเป็นลายลักษณ์อักษร
เจ้าของเป็นผู้รับความเสี่ยงทางกฎหมายของยูนิต ระบุช่องทางทางกฎหมายของแต่ละที่พักไว้ในสัญญาบริหารและเอกสารรับเข้าระบบ
ใน Propool แต่ละยูนิตมีช่องสำหรับเลขที่ใบอนุญาตหรือหนังสือรับแจ้ง และกฎจำนวนคืนขั้นต่ำอยู่ในปฏิทินเดียวกับที่ส่งราคาและห้องว่างไปยัง Airbnb, Booking.com และ Agoda แก้ครั้งเดียวก็ถึงทุกช่องทาง ดูรายละเอียดได้ที่ ระบบ Channel Manager (ภาษาอังกฤษ)
คำถามที่พบบ่อย
ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายไหม
ผิด หากไม่มีใบอนุญาต การให้เช่ารายวันถือเป็นการประกอบธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม และห้องชุดขอใบอนุญาตโรงแรมหรือจดแจ้งที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมไม่ได้ ยกเว้นอาคารที่ได้รับใบอนุญาตโรงแรมทั้งโครงการ
ปล่อยเช่าคอนโด 30 วันขึ้นไปผ่าน Airbnb ได้ไหม
การให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัยรายเดือนจริงอยู่นอก พ.ร.บ.โรงแรม แต่หลักของกฎหมายคือการคิดค่าเช่ารายเดือนขึ้นไป ไม่ใช่การตั้งขั้นต่ำ 30 คืนในประกาศรายคืน ควรทำสัญญาเช่ารายเดือนจริง และตรวจข้อบังคับของนิติบุคคลก่อน
ปล่อยเช่ารายวันโดยไม่มีใบอนุญาตมีโทษอย่างไร
ตามมาตรา 59 ของ พ.ร.บ.โรงแรม จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน การฝ่าฝืนข้อบังคับอาคารชุดอาจมีโทษปรับแยกต่างหาก
ปี 2569 Airbnb ถูกกฎหมายแล้วหรือยัง
ยัง ร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรมอยู่ในชั้นกรรมาธิการ และร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรมยังไม่ได้ประกาศใช้ ณ วันที่ 4 พฤศจิกายน 2569 และร่างดังกล่าวไม่ได้ปลดล็อกการปล่อยคอนโดรายวัน
พูลวิลล่าในภูเก็ตต้องมีใบอนุญาตไหม
ต้องมี จะเป็นใบอนุญาตโรงแรม หรือหากวิลล่ามีไม่เกิน 8 ห้องและรับแขกไม่เกิน 30 คน ก็จดแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมกับนายทะเบียนได้
คู่มือผลิตภัณฑ์ (ภาษาอังกฤษ)
แหล่งอ้างอิง
- ร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรม แบ่งระดับตามจำนวนห้องและผู้เข้าพัก
- ร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรม เตรียมเข้าสภา
- สภารับหลักการร่างแก้ไข พ.ร.บ.โรงแรม
- ร่างแก้ไข พ.ร.บ.คนเข้าเมือง ผ่านวาระสาม
- มหาดไทยยืนยัน ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิด พ.ร.บ.โรงแรม
- Thailand: condominiums cannot be used for hotel operations
- Thailand moves to replace the Hotel Act
- ตรวจคอนโดย่านช้างคลาน ปล่อยเช่ารายวันผ่านแพลตฟอร์ม
- อำเภอเมืองภูเก็ตสั่งโรงแรมผิดกฎหมายหยุดประกอบกิจการ
- Phuket hotel licence approvals and inspections
- Airbnb is illegal in Thailand: court declaration