ค่าบริหารห้องเช่ารายวันและรายงานสำหรับเจ้าของ: คู่มือสำหรับบริษัทรับบริหารที่พักในไทย
ข้อพิพาทระหว่างผู้บริหารที่พักกับเจ้าของส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ที่ตัวเปอร์เซ็นต์ แต่อยู่ที่ว่า เปอร์เซ็นต์นั้นคิดจากยอดไหน มีอะไรถูกหักอีกก่อนโอนเงินให้เจ้าของ และรายงานรายเดือนเปิดให้เจ้าของตรวจสอบได้หรือไม่ คู่มือนี้อธิบายทั้งสามเรื่อง พร้อมตัวอย่างคำนวณเป็นเงินบาท
สรุปสั้น ๆ
- บริษัทรับบริหารที่พักให้เช่าระยะสั้นในไทยมักประกาศค่าบริหารราว 12–25% ของรายได้ ส่วนบริการเต็มรูปแบบระดับพรีเมียมอาจคิดสูงกว่านั้น
- ฐานที่ใช้คิดค่าบริหาร (ยอดรวม หักค่าคอมมิชชัน OTA แล้ว หรือหักค่าทำความสะอาดด้วย) ทำให้เงินที่เจ้าของได้รับต่างกันได้เกิน 1,000 บาท จากการจองเพียงครั้งเดียวมูลค่า 30,000 บาท
- รายงานสำหรับเจ้าของที่เจ้าของไว้ใจ ต้องแสดงทุกการเข้าพัก ค่าคอมมิชชันของแต่ละช่องทาง ค่าบริหารพร้อมเปอร์เซ็นต์ และ ฐานที่ใช้คิด ค่าใช้จ่ายแยกรายการพร้อมใบเสร็จ และยอดโอนสุทธิ
- รายได้ค่าเช่าโดยทั่วไปเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร และเจ้าของชาวต่างชาติมีภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรให้นักบัญชีไทยยืนยันรูปแบบของคุณ
ทำไมฤดูนี้เจ้าของถึงอ่านรายงานละเอียดขึ้น
ไฮซีซั่นปี 2569–2570 เริ่มต้นในตลาดที่อ่อนกว่าสองปีก่อน ไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 24.93 ล้านคน ระหว่างวันที่ 1 มกราคมถึง 24 ตุลาคม 2569 ลดลง 4.43% จากช่วงเดียวกันของปี 2568 และเป้าทั้งปีถูกปรับลดจาก 36.7 ล้านคนเหลือราว 33 ล้านคน นอกจากนี้ ตั้งแต่ 15 กันยายน 2569 นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่ที่ได้รับยกเว้นการตรวจลงตราพำนักได้ 30 วัน แทน 60 วัน ทำให้การเข้าพักยาว ๆ ที่เคยช่วยเติมเดือนช่วงรอยต่อฤดูกาลสั้นลง
เมื่ออัตราการเข้าพักลดลง เจ้าของจะเทียบยอดโอนเดือนต่อเดือนและเริ่มถามว่าเงินหายไปไหน ผู้บริหารที่ตอบได้จากรายงานเลย โดยไม่ต้องส่งสเปรดชีตตามไปอีกไฟล์ จะรักษาเจ้าของไว้ได้ ส่วนรายที่ตอบไม่ได้มักเสียห้องให้บริษัทถัดไปที่เสนอเปอร์เซ็นต์ต่ำกว่า
บริษัทรับบริหารที่พักในไทยคิดค่าบริหารกันอย่างไร
ไทยไม่มีอัตราค่าบริหารที่พักให้เช่าระยะสั้นที่กฎหมายกำหนด แต่ละบริษัทจึงตั้งราคาเอง รูปแบบที่พบบ่อยมีสี่แบบ
| รูปแบบ | วิธีคิด | ช่วงที่พบทั่วไป | จุดที่ต้องดู |
|---|---|---|---|
| เปอร์เซ็นต์ของรายได้ | ผู้บริหารเก็บส่วนแบ่งจากรายได้ค่าเช่าแต่ละเดือน และดูแลประกาศ ผู้เข้าพัก ทำความสะอาด และซ่อมบำรุง | ราว 12–25% สำหรับบริการเต็มรูปแบบ ถ้าดูแลแค่ประกาศและผู้เข้าพักจะต่ำกว่านี้ | เปอร์เซ็นต์คิดจากยอดไหน (ดูหัวข้อถัดไป) |
| พรีเมียมหรือคอนเซียร์จ | บริการเข้มข้นขึ้นสำหรับวิลล่าหรู มีพนักงานประจำ รถรับส่ง และบริการในวิลล่า | อาจสูงถึง 30–45% ของมูลค่าการจอง | บริการใดรวมอยู่แล้ว บริการใดเรียกเก็บเพิ่ม |
| แบ่งรายได้ (Rental pool) | พบในโครงการรีสอร์ตและแบรนด์เรสซิเดนซ์ เจ้าของกับผู้ดำเนินการแบ่งรายได้สุทธิ ซึ่งมักหักเงินสำรองก่อน | รีสอร์ตในภูเก็ตเดิมนิยม 50/50 บางโครงการโฆษณา 70/30 ให้เจ้าของ | รายการที่หักก่อนแบ่ง |
| การันตีผลตอบแทน | ผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ดำเนินการสัญญาผลตอบแทนคงที่ตามจำนวนปีที่กำหนด | ผลตอบแทนที่โฆษณาแตกต่างกันไป แหล่งข้อมูลอิสระประเมินว่าผลตอบแทนคอนโดภูเก็ตที่เป็นจริงอยู่ราว 5–7% | ใครเป็นผู้การันตี และมีทรัพย์สินพอจะจ่ายหรือไม่ |
ฐานที่ใช้คิดค่าบริหารสำคัญกว่าตัวเปอร์เซ็นต์
ผู้บริหารสามรายอาจเสนอ “20%” เหมือนกัน แต่จ่ายเงินให้เจ้าของคนเดียวกันไม่เท่ากัน เพราะคิดจากยอดคนละตัว ในไทยมีการใช้ฐานทั้งสามแบบนี้
- มูลค่าการจองรวม (Gross): คิดค่าบริหารก่อนหักค่าคอมมิชชัน OTA และค่าทำความสะอาด
- หักค่าคอมมิชชัน OTA แล้ว: หักค่าคอมมิชชันของช่องทางก่อน แล้วจึงคิดค่าบริหาร
- หักค่าคอมมิชชันและค่าทำความสะอาดแล้ว: หักทั้งสองรายการก่อน แล้วคิดค่าบริหารจากยอดที่เหลือ
ตัวอย่างนี้ใช้การจอง Airbnb หนึ่งครั้งมูลค่า 30,000 บาท คิดด้วยฐานทั้งสามแบบ โดยใช้ค่าธรรมเนียมฝั่งโฮสต์ของ Airbnb 15.5% ซึ่งใช้กับโฮสต์ส่วนใหญ่ที่เชื่อมต่อผ่านซอฟต์แวร์บริหารที่พัก ค่าทำความสะอาด 1,000 บาท และค่าบริหาร 20%
| 20% ของยอดรวม | 20% ของยอดหักค่าคอมมิชชัน | 20% ของยอดหักค่าคอมมิชชันและค่าทำความสะอาด | |
|---|---|---|---|
| ผู้เข้าพักจ่าย (ยอดรวม) | 30,000 | 30,000 | 30,000 |
| ค่าธรรมเนียมโฮสต์ Airbnb (15.5%) | −4,650 | −4,650 | −4,650 |
| ค่าทำความสะอาด | −1,000 | −1,000 | −1,000 |
| ฐานคิดค่าบริหาร | 30,000 | 25,350 | 24,350 |
| ค่าบริหาร (20%) | −6,000 | −5,070 | −4,870 |
| เจ้าของได้รับ | 18,350 | 19,280 | 19,480 |
ส่วนต่างระหว่างคอลัมน์แรกกับคอลัมน์สุดท้ายคือ 1,130 บาทต่อการจองหนึ่งครั้ง หรือเกือบ 4% ของมูลค่าการจอง ตลอดไฮซีซั่นของวิลล่าหนึ่งหลัง นี่คือความต่างระหว่างเจ้าของที่ต่อสัญญากับเจ้าของที่ไปหาบริษัทใหม่ ไม่ว่าคุณใช้ฐานแบบไหน ให้เขียนไว้ในสัญญาบริหาร และพิมพ์ไว้ในรายงานทุกฉบับ
ค่าใช้จ่ายที่มักเรียกเก็บเพิ่มจากค่าบริหาร
เจ้าของไม่ค่อยติดใจค่าใช้จ่ายที่ได้รับแจ้งไว้ก่อน แต่จะติดใจค่าใช้จ่ายที่โผล่มาครั้งแรกในรายงาน ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าค่าบริหารครอบคลุมรายการใดบ้าง
- ค่าทำความสะอาดและผ้าปู: ผู้บริหารในภูเก็ตเสนอราคาราว 800–1,200 บาทต่อรอบสำหรับห้องมาตรฐาน วิลล่าแพงกว่านี้ ระบุด้วยว่าค่าทำความสะอาดที่เก็บจากผู้เข้าพักเป็นของเจ้าของ หรือใช้จ่ายค่าทำความสะอาดรอบนั้น
- ซักรีดและของใช้สิ้นเปลือง: ของใช้ในห้องน้ำ กาแฟ น้ำดื่ม และการเปลี่ยนผ้าปูที่นอน
- ซ่อมบำรุง: กำหนดวงเงินที่ต้องขออนุมัติ (ผู้บริหารในภูเก็ตบางรายใช้ 5,000 บาท) ถ้าเกินต้องให้เจ้าของอนุมัติก่อน และระบุว่าค่าอะไหล่มีการบวกกำไรหรือไม่
- ค่าคอมมิชชันช่องทางและค่าธรรมเนียมการชำระเงิน: Airbnb, Booking.com หรือ Agoda หักไว้ก่อนเงินถึงคุณ แต่ควรแสดงให้เห็นรายการจอง
- ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของจ่ายเอง: ค่าส่วนกลางคอนโด ประกันอาคาร ค่าน้ำค่าไฟหากไม่ได้เรียกเก็บจากผู้เข้าพัก การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ และภาษีเงินได้ของเจ้าของเอง
- ค่าเริ่มต้นครั้งเดียว: ถ่ายภาพ สร้างประกาศ และงานด้านใบอนุญาต
รายงานสำหรับเจ้าของรายเดือนควรแสดงอะไรบ้าง
รายงานที่ดีตอบคำถามถัดไปของเจ้าของได้ก่อนที่เจ้าของจะส่งมาถาม สำหรับแต่ละที่พักและแต่ละเดือน ควรมี
- ชื่อที่พัก งวดเวลา และสกุลเงิน (หนึ่งสกุลเงินต่อหนึ่งรายงาน)
- ทุกการเข้าพักในงวด: วันที่ จำนวนคืน ช่องทาง และยอดที่ผู้เข้าพักจ่าย
- ค่าคอมมิชชันของแต่ละการจอง เพื่อให้เจ้าของเห็นว่า Airbnb, Booking.com หรือ Agoda หักไปเท่าไร
- ค่าทำความสะอาดและค่าใช้จ่ายอื่นต่อการเข้าพัก
- ค่าบริหาร โดยแสดง ทั้งเปอร์เซ็นต์และฐาน ที่ใช้คิด
- ค่าใช้จ่ายอื่นแยกรายการ พร้อมใบเสร็จหรือรูปถ่ายแนบ
- รายการปรับปรุง พร้อมเหตุผล (เช่น แก้ไขยอดของเดือนก่อน)
- ยอดโอนสุทธิ วันที่โอนแล้วหรือจะโอน และสถานะ
- อัตราการเข้าพักและราคาเฉลี่ยต่อคืนของเดือน เพื่อให้เจ้าของประเมินผลงานได้ ไม่ใช่ดูแค่เงิน
ล็อกรายงานเมื่อออกให้เจ้าของแล้ว
วิธีที่เร็วที่สุดที่จะทำให้เจ้าของหมดความเชื่อใจ คือรายงานที่เปลี่ยนไปหลังจากเจ้าของเห็นแล้ว ให้ถือว่ารายงานที่ออกแล้วเป็นฉบับสุดท้าย หากมีอะไรผิด ให้บันทึกการแก้ไขเป็นรายการปรับปรุงในรายงานฉบับถัดไป เพื่อให้ทั้งตัวเลขเดิมและการแก้ไขอยู่ในบันทึก
ประเด็นภาษีที่ผู้บริหารและเจ้าของมักถาม
- ประเภทเงินได้ของเจ้าของ ข้อหารือของกรมสรรพากรถือว่ารายได้ค่าเช่าทรัพย์สินเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งการให้เช่ารายวันและรายเดือน บุคคลธรรมดาโดยทั่วไปเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% หรือตามจริงที่มีหลักฐานได้
- ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อบริษัทจ่ายเงินให้เจ้าของ ข้อหารือปี 2556 (กค 0702/8847) กรมสรรพากรถือว่าบริษัทที่นำห้องของเจ้าของออกให้เช่ารายวัน พร้อมบริการทำความสะอาดและบริการอื่น ประกอบกิจการลักษณะคล้ายโรงแรม และต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของห้อง
- เจ้าของชาวต่างชาติ ค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทย โดยทั่วไปต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% ซึ่งเจ้าของอาจนำไปเครดิตภาษีในไทยได้
- VAT ธุรกิจต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มภายใน 30 วันนับจากรายรับเกิน 1.8 ล้านบาทในรอบ 12 เดือน อัตรา 7% ซึ่งคณะรัฐมนตรีอนุมัติให้คงไว้ถึง 30 กันยายน 2570
Propool จัดการรายงานสำหรับเจ้าของอย่างไร
Propool สร้างรายงานแต่ละฉบับจากการจองที่อยู่ในปฏิทินอยู่แล้ว รายได้ในรายงานจึงตรงกับยอดที่จองเข้ามาจริงจาก Airbnb, Booking.com, Agoda และการจองตรง คุณตั้งค่าค่าบริหาร ค่าทำความสะอาด และรายการปรับปรุงแยกตามที่พัก และรายงานจะแสดงรายละเอียดทีละบรรทัดเป็นเงินบาท
- รายงานเป็นฉบับร่างระหว่างที่คุณจัดทำ และ ถูกล็อกเมื่อออกให้เจ้าของแล้ว การแก้ไขจะไปอยู่ในรายงานฉบับถัดไปเป็นรายการปรับปรุง
- สถานะการจ่ายเงินแยกต่างหาก รายงานจะถูกทำเครื่องหมายว่าจ่ายแล้วก็ต่อเมื่อทีมของคุณบันทึกการโอนเงิน
- เจ้าของเข้าสู่พอร์ทัลเจ้าของของตัวเอง และเห็นเฉพาะที่พัก รายงาน และเอกสารของตัวเอง เป็นภาษาไทย อังกฤษ รัสเซีย หรือฮินดี สิทธิ์ใช้งานพอร์ทัลเจ้าของขึ้นกับแพ็กเกจ
หน้าจอตรวจทานและออกรายงานรายเดือนแบบทีละหลายฉบับกำลังจะเสร็จ ระหว่างนี้ทีมงานของเราช่วยคุณออกและแก้ไขรายงาน ดู การทำงานของรายงานสำหรับเจ้าของใน Propool (ภาษาอังกฤษ)
คำถามที่พบบ่อย
ค่าบริหาร Airbnb หรือวิลล่าในภูเก็ตปกติคิดกี่เปอร์เซ็นต์?
อัตราบริการเต็มรูปแบบที่ประกาศในภูเก็ตส่วนใหญ่อยู่ราว 12–25% ของรายได้ ผู้ให้บริการวิลล่าระดับพรีเมียมคิดสูงกว่านั้น ควรเทียบข้อเสนอโดยใช้ฐานคิดเดียวกันและรวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมแบบเดียวกัน ไม่ใช่ดูแค่เปอร์เซ็นต์
ค่าบริหารควรคิดจากรายได้รวมหรือรายได้สุทธิ?
ทั้งสองแบบยุติธรรมได้ ถ้าเขียนไว้ในสัญญาบริหารและแสดงในรายงานทุกฉบับ การคิดหลังหักค่าคอมมิชชัน OTA เป็นที่นิยม เพราะผู้บริหารได้ค่าบริหารจากเงินที่เข้าธุรกิจจริง
ค่าทำความสะอาดที่เก็บจากผู้เข้าพักเป็นของใคร?
ขึ้นกับสัญญา ผู้บริหารหลายรายใช้ค่าทำความสะอาดจากผู้เข้าพักจ่ายค่าทำความสะอาด แล้วส่งส่วนต่างให้เจ้าของ บางรายเก็บไว้เป็นรายได้ของตัวเอง ให้ระบุในสัญญาว่าใช้แบบไหน
ควรโอนเงินให้เจ้าของเมื่อไร?
ผู้บริหารส่วนใหญ่โอนรายเดือนหลังจากเงินจากช่องทางต่าง ๆ ของเดือนนั้นเข้ามาครบ ควรกำหนดวันที่แน่นอน เช่น ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป และแสดงวันที่โอนไว้ในรายงาน
เจ้าของต้องเสียภาษีรายได้ค่าเช่าในไทยหรือไม่?
โดยทั่วไปต้องเสีย รายได้ค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินสำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และเงินที่จ่ายให้เจ้าของที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยมักต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย ควรให้นักบัญชีไทยยืนยันการเสียภาษีตามสัญญาของคุณ
คู่มือผลิตภัณฑ์ (ภาษาอังกฤษ)
แหล่งอ้างอิง
- Foreign arrivals 1 January–24 October 2026 and top markets
- Thailand's tourism recovery slows
- Thailand introduces new 30-day and 15-day visa exemption rules from 15 September
- Changes to the visa exemption scheme effective 15 September 2026
- Property management Phuket review: fees, coverage and what to ask
- Guaranteed rental returns in Thailand: when payments stop
- Airbnb service fees
- ข้อหารือกรมสรรพากร กค 0702/8847 เรื่องการให้บริการห้องพักรายวัน
- Thai rental properties and personal income tax
- Cabinet approves extension of the 7% VAT rate to 30 September 2027
- VAT in Thailand: a complete guide for businesses