ภาษีปล่อยเช่า Airbnb และที่พักรายวันในไทยปี 2569: เจ้าของคนไทยและชาวต่างชาติต้องเสียอะไรบ้าง
ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในไทย ไม่ว่าเจ้าของจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ อยู่ในไทยหรือไม่ก็ตาม สำหรับเจ้าของส่วนใหญ่ รายได้นี้คือเงินได้ตามมาตรา 40(5) หักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมา 30% หรือตามจริง ยื่นแบบครึ่งปี (ภ.ง.ด.94) และแบบทั้งปี (ภ.ง.ด.90) แล้วนำภาษีที่ผู้บริหารที่พักหักไว้มาเครดิต ข้อมูล ณ วันที่ 4 พฤศจิกายน 2569
สรุปสั้น ๆ
- ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในไทยทั้งผู้มีถิ่นที่อยู่และผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ โดยทั่วไปเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5)(ก)
- ถ้าเป็นการให้เช่า หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% หรือตามจริงได้ แต่ถ้าถูกมองว่าเป็นการให้บริการ อาจหักได้เฉพาะค่าใช้จ่ายจริง
- ยื่น ภ.ง.ด.94 สำหรับเงินได้ ม.ค.–มิ.ย. (30 กันยายน หรือ 8 ตุลาคมทางออนไลน์) และ ภ.ง.ด.90 สำหรับทั้งปี (31 มีนาคม หรือ 8 เมษายนทางออนไลน์)
- บริษัทที่จ่ายค่าเช่าให้เจ้าของที่มีถิ่นที่อยู่ในไทยหัก ณ ที่จ่าย 5% ถ้าเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่หัก 15% ทั้งสองกรณีไม่ใช่ภาษีสุดท้าย นำไปเครดิตและขอคืนได้
- ผู้บริหารที่พักต้องออกหนังสือรับรอง 50 ทวิ ทุกครั้งที่หักภาษี และส่งรายงานสำหรับเจ้าของที่ยอดรวมตรงกับค่าเช่าทั้งปี
ค่าเช่ารายวันเป็นเงินได้ประเภทไหน
มาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากรแบ่งเงินได้พึงประเมินออกเป็น 8 ประเภท ประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5)(ก) คือเงินหรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้เนื่องจาก การให้เช่าทรัพย์สิน ในข้อหารือ กค 0702/8847 ลงวันที่ 10 ตุลาคม 2556 กรมสรรพากรวินิจฉัยว่าเงินที่บริษัทเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จ่ายให้เจ้าของห้องชุด ทั้งค่าเช่าคงที่และส่วนแบ่งรายได้สุทธิ ถือเป็นค่าเช่าตามมาตรา 40(5)(ก)
สถานะของเจ้าของและสถานที่จ่ายเงินไม่ได้ทำให้เรื่องนี้เปลี่ยน คู่มือภาษีที่สำนักงานกฎหมายอิสระจัดทำให้ Airbnb (ธันวาคม 2567) ระบุว่าบุคคลที่มีเงินได้จากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในไทย ไม่ว่าจะจ่ายเงินที่ใด และไม่ว่าจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทยหรือไม่
เรื่องภาษีแยกจากเรื่องว่าปล่อยเช่ารายวันได้หรือไม่ การให้เช่ารายวันโดยทั่วไปต้องมีใบอนุญาตโรงแรมหรือหนังสือรับแจ้งเป็นที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม และห้องชุดขอไม่ได้ทั้งสองอย่าง อ่านเพิ่มที่ สรุปกฎหมายที่พักให้เช่าระยะสั้นปี 2569
ค่าใช้จ่าย ค่าลดหย่อน และอัตราภาษี
เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน กรมสรรพากรให้เลือก หักตามจริงหรือหักแบบเหมา อัตราเหมาขึ้นกับทรัพย์สินที่ให้เช่า ได้แก่ บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง แพ 30% ที่ดินเกษตร 20% ที่ดินอื่น 15% ยานพาหนะ 30% และทรัพย์สินอื่น 10% การหักตามจริงต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควรและมีหลักฐาน คู่มือของ Airbnb เสริมว่าถ้าพิสูจน์ได้น้อยกว่าอัตราเหมา ก็หักได้เท่าที่พิสูจน์ได้
หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว จึงหักค่าลดหย่อน ค่าลดหย่อนส่วนตัวคือ 60,000 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทั้งคู่มือของ Airbnb และตัวอย่างของ HLB Thailand ใช้ ส่วนที่เหลือเสียภาษีอัตราก้าวหน้า ซึ่งกรมสรรพากรใช้มาตั้งแต่ปีภาษี 2560 และ PwC ยังระบุว่าเป็นอัตราปัจจุบันเมื่อเดือนสิงหาคม 2569
| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตรา | ภาษีในขั้น (บาท) | ภาษีสะสม (บาท) |
|---|---|---|---|
| 0–150,000 | ยกเว้น | 0 | 0 |
| 150,001–300,000 | 5% | 7,500 | 7,500 |
| 300,001–500,000 | 10% | 20,000 | 27,500 |
| 500,001–750,000 | 15% | 37,500 | 65,000 |
| 750,001–1,000,000 | 20% | 50,000 | 115,000 |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% | 250,000 | 365,000 |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% | 900,000 | 1,265,000 |
| เกิน 5,000,000 | 35% |
ยังมีการคำนวณภาษีขั้นต่ำด้วย ตามมาตรา 48(2) ถ้าเงินได้พึงประเมินที่ไม่ใช่เงินเดือนรวมตั้งแต่ 120,000 บาทขึ้นไป ภาษีต้องไม่น้อยกว่า 0.5% ของเงินได้นั้น เจ้าของส่วนใหญ่ที่มีค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนจริงจะได้ตัวเลขแบบอัตราก้าวหน้าสูงกว่า แต่ควรคำนวณทั้งสองวิธี
ต้องยื่นแบบอะไร เมื่อไหร่
ปีภาษีของไทยคือปีปฏิทิน เจ้าของที่มีรายได้ค่าเช่ามักต้องยื่นสองครั้ง
แบบครึ่งปี: ภ.ง.ด.94
มาตรา 56 ทวิ กำหนดให้ยื่นแบบในเดือนกันยายน สำหรับเงินได้ตามมาตรา 40(5) ถึง 40(8) ที่ได้รับในเดือนมกราคม–มิถุนายน ซึ่งรวมค่าเช่า หักค่าลดหย่อนได้ครึ่งหนึ่ง ภาษีที่ชำระนำไปเครดิตตอนสิ้นปีได้ ยื่นแบบกระดาษภายใน 30 กันยายน และทางออนไลน์ภายใน 8 ตุลาคม
แบบทั้งปี: ภ.ง.ด.90
เงินได้ทั้งปียื่นในแบบประจำปี ภายใน 31 มีนาคม ของปีถัดไปสำหรับแบบกระดาษ หรือ 8 เมษายน ทางออนไลน์ ภ.ง.ด.91 ใช้สำหรับผู้ที่มีเงินเดือนอย่างเดียว เจ้าของที่มีค่าเช่าจึงมักใช้ ภ.ง.ด.90 ภาษีที่จ่ายตาม ภ.ง.ด.94 และภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายนำมาเครดิตได้
ขอคืนภาษี
HLB Thailand ระบุว่าภาษีที่ถูกหักเกินไม่ได้คืนอัตโนมัติ ต้องขอคืนในแบบที่ยื่น และต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของไทยจึงจะยื่นได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อผู้บริหารที่พักจ่ายเงินให้เจ้าของ
เมื่อบริษัทในไทยจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของ โดยทั่วไปต้องหักภาษีไว้ก่อน อัตราขึ้นกับถิ่นที่อยู่ของเจ้าของ
| เจ้าของ | อัตรา | ฐานทางกฎหมาย | เป็นภาษีสุดท้ายหรือไม่ |
|---|---|---|---|
| บุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ในไทย ผู้จ่ายเป็นบริษัท | 5% | ข้อ 6 ของคำสั่ง ท.ป.4/2528 ตามที่ใช้ในข้อหารือ กค 0702/8847 | ไม่ใช่ นำไปเครดิตใน ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90 |
| บุคคลธรรมดาที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทย | 15% | มาตรา 50(3) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับเงินได้ตามมาตรา 40(5) และ (6) ที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ | ไม่ใช่ HLB Thailand ระบุว่าขอคืนได้เมื่อยื่นแบบ |
| บริษัทต่างประเทศที่ไม่ได้ประกอบกิจการในไทย | ตามตารางอัตราของมาตรา 70 | มาตรา 70: ผู้จ่ายหักและนำส่งภายใน 7 วันนับแต่วันสิ้นเดือนที่จ่าย | ควรถามที่ปรึกษา อนุสัญญาภาษีซ้อนอาจเปลี่ยนอัตรา |
ผู้จ่ายต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ให้เจ้าของ มาตรา 50 ทวิ กำหนดว่าสำหรับเงินได้ประเภทนี้ต้องออก ทันทีทุกครั้งที่หักภาษี ไม่ใช่ปีละครั้ง หากไม่มีหนังสือรับรอง เจ้าของจะเครดิตภาษีไม่ได้
ภาษีที่ถูกหักไม่ใช่ยอดภาษีทั้งหมด HLB Thailand ประเมินว่าค่าเช่ารวมต้องสูงถึงราว 140,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อปี ภาษีที่ต้องเสียจริงจึงจะเกิน 15% ที่ถูกหักไว้ เจ้าของต่างชาติหลายรายที่ยื่นแบบจึงได้เงินคืน ส่วนเจ้าของที่มีถิ่นที่อยู่ในไทยและมีรายได้อื่น อาจต้องจ่ายเพิ่มจาก 5% ที่ถูกหัก
ถิ่นที่อยู่ทางภาษี และเงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทย
- เกณฑ์ 180 วัน มาตรา 41 ถือว่าผู้ที่อยู่ในไทยรวม 180 วันขึ้นไปในปีภาษีเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในไทย แต่สรุปภาษาอังกฤษของกรมสรรพากรเขียนว่า "มากกว่า 180 วัน" หากจำนวนวันของคุณใกล้เส้นนี้ ควรถามที่ปรึกษา
- ค่าเช่าในไทยต้องเสียภาษีทั้งสองกรณี ถิ่นที่อยู่มีผลต่ออัตราหัก ณ ที่จ่ายและการนับเงินได้จากต่างประเทศ ไม่ได้มีผลว่าค่าเช่าในไทยต้องเสียภาษีหรือไม่
- เงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้ามา สรุปของ PwC (ตรวจทานวันที่ 24 สิงหาคม 2569) ระบุว่าผู้มีถิ่นที่อยู่ต้องเสียภาษีจากเงินได้ต่างประเทศที่เกิดตั้งแต่ 1 มกราคม 2567 เมื่อนำเข้าไทย ไม่ว่าในปีนั้นหรือปีหลัง
- ข้อยกเว้นที่เสนอยังไม่เป็นกฎหมาย ร่างพระราชกฤษฎีกาจะยกเว้นเงินได้ต่างประเทศที่นำเข้าในปีที่ได้รับหรือปีถัดไป แต่เว็บไซต์ติดตามสถานะของสำนักงานกฎหมายในไทย (ปรับปรุง 2 พฤศจิกายน 2569) ระบุว่ายังไม่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา อย่าเพิ่งวางแผนโอนเงินโดยอิงร่างนี้
ตัวอย่างคำนวณ: เจ้าของวิลล่าหนึ่งหลังตลอดปี
พูลวิลล่าในภูเก็ตที่จดแจ้งให้เช่าระยะสั้นแล้ว บริหารโดยบริษัทบริหารที่พักในไทย ปี 2569 บริษัทจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของ 840,000 บาท หลังหักค่าบริหาร ค่าคอมมิชชัน OTA และค่าทำความสะอาด เจ้าของไม่มีรายได้อื่นในไทย และใช้เฉพาะค่าลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท
| มีถิ่นที่อยู่ในไทย ให้เช่า หักเหมา 30% | มีถิ่นที่อยู่ในไทย ถือเป็นบริการ หักตามจริง | ไม่มีถิ่นที่อยู่ ให้เช่า หักเหมา 30% | |
|---|---|---|---|
| รายได้ค่าเช่า | 840,000 | 840,000 | 840,000 |
| ค่าใช้จ่าย | −252,000 (30%) | −200,000 (มีหลักฐาน) | −252,000 (30%) |
| ค่าลดหย่อนส่วนตัว | −60,000 | −60,000 | −60,000 |
| เงินได้สุทธิ | 528,000 | 580,000 | 528,000 |
| ภาษีตามอัตราก้าวหน้า | 31,700 | 39,500 | 31,700 |
| ภาษีที่ผู้บริหารหักไว้ | −42,000 (5%) | −42,000 (5%) | −126,000 (15%) |
| ผลลัพธ์ | ขอคืน 10,300 | ขอคืน 2,500 | ขอคืน 94,300 |
การจัดประเภทเงินได้ทำให้ภาษีต่างกันหลายพันบาท และเจ้าของต่างชาติที่ไม่ยื่นแบบจะเสียสิทธิขอคืนเงินมากกว่า 11% ของค่าเช่าทั้งปี ช่วงครึ่งปี เจ้าของคนเดียวกันต้องยื่น ภ.ง.ด.94 หากค่าเช่า ม.ค.–มิ.ย. เท่ากับ 480,000 บาท เงินได้สุทธิหลังหัก 30% และค่าลดหย่อนครึ่งหนึ่งคือ 306,000 บาท ภาษี 8,100 บาท ซึ่งภาษีที่ถูกหักไว้ 24,000 บาทครอบคลุมแล้ว
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมูลค่าเพิ่ม
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม ชำระให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น คำนวณจากราคาประเมินทางราชการ ปกติครบกำหนดเดือนเมษายน แต่ปี 2569 กระทรวงมหาดไทยเลื่อนเป็นเดือนมิถุนายน
| การใช้ประโยชน์ | อัตรา 50 ล้านบาทแรก | วิลล่าราคาประเมิน 12 ล้านบาท |
|---|---|---|
| บ้านหลังหลัก (ที่ดินและบ้าน) | ยกเว้นไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0 |
| บ้านหลังที่สองขึ้นไป | 0.02% | 2,400 |
| ประเภทอื่น รวมถึงพาณิชยกรรม | 0.30% | 36,000 |
ทรัพย์สินให้เช่าจะอยู่ประเภทใดเป็นดุลพินิจของท้องถิ่น ตอนเริ่มใช้กฎหมาย กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยชี้แจงว่า ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เสียภาษีอัตราที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่พักที่ให้เช่ารายวันจึงอาจถูกประเมินในอัตราประเภทอื่น ควรตรวจหนังสือแจ้งประเมินทุกปี และสอบถามท้องถิ่นหากประเภทการใช้ประโยชน์ดูไม่ถูกต้อง
ภาษีมูลค่าเพิ่ม การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปได้รับยกเว้น แต่กิจการที่คล้ายโรงแรมต่างออกไป คู่มือของ Airbnb ระบุว่าถ้าไม่ได้ส่งมอบการครอบครอง หรือมีบริการทำความสะอาดหรือซักรีด มีแนวโน้มถูกมองว่าประกอบกิจการคล้ายโรงแรม ซึ่งต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มภายใน 30 วันนับแต่รายรับที่ต้องเสียภาษีเกิน 1.8 ล้านบาท อัตรายังคงเป็น 7% ถึง 30 กันยายน 2570 สำหรับบริษัทบริหารที่พัก อ่าน VAT สำหรับบริษัทบริหารที่พักให้เช่า (บทความภาษาอังกฤษ)
ผู้บริหารที่พักควรส่งอะไรให้เจ้าของตอนสิ้นปี
เจ้าของยื่นแบบเอง แต่ต้องใช้เอกสารจากคุณ ชุดเอกสารสิ้นปีควรมี
- หนังสือรับรอง 50 ทวิ ทุกฉบับที่ออกในปีนั้น พร้อมสรุปแต่ละการจ่าย ค่าเช่า และภาษีที่หัก
- ยอดรวม ม.ค.–มิ.ย. สำหรับ ภ.ง.ด.94 และยอดทั้งปีสำหรับ ภ.ง.ด.90 ที่ตรงกับรายงาน
- รายงานสำหรับเจ้าของรายเดือนที่ไม่ถูกแก้ไขหลังออกแล้ว เพื่อให้ไล่ยอดกลับไปถึงแต่ละการเข้าพักได้
- ใบเสร็จและบิลค่าใช้จ่ายที่จ่ายแทนเจ้าของ ซึ่งจำเป็นหากเจ้าของหักค่าใช้จ่ายตามจริง
- รายการแก้ไขยอด พร้อมระบุว่าอยู่ในรายงานฉบับใด
Propool ช่วยตรงไหน
Propool ไม่ได้ยื่นภาษีให้ แต่เก็บข้อมูลที่ใช้ทำชุดเอกสารนี้ รายงานสำหรับเจ้าของแต่ละฉบับครอบคลุมหนึ่งทรัพย์สินและหนึ่งงวดเป็นเงินบาท แสดงรายได้รวมจากทุกการเข้าพัก ค่าบริหาร ค่าทำความสะอาด และรายการปรับปรุงทีละบรรทัด และ ล็อกเมื่อออกแล้ว การแก้ไขจะไปอยู่ในรายงานฉบับถัดไป แท็บ Money ของแต่ละยูนิตเก็บบิล ใบเสร็จ และรายงานสำหรับเจ้าของ และเจ้าของดูรายงานและเอกสารของตัวเองได้ในพอร์ทัลเจ้าของ ขึ้นกับแพ็กเกจ ดู รายงานสำหรับเจ้าของใน Propool (ภาษาอังกฤษ) และ รายงานสำหรับเจ้าของและค่าบริหารจัดการ
คำถามที่พบบ่อย
ปล่อยเช่า Airbnb ต้องเสียภาษีไหม
ต้องเสีย รายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินในไทยเป็นเงินได้ที่มีแหล่งในไทย ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ไม่ว่าเจ้าของจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ และอยู่ในไทยหรือไม่
รายได้ปล่อยเช่า Airbnb หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% ได้ไหม
ถ้าเป็นการให้เช่าบ้านหรือโรงเรือน หักเหมา 30% หรือหักตามจริงที่มีหลักฐานได้ แต่ถ้าถูกมองว่าเป็นการให้บริการ เช่น มีบริการทำความสะอาดและซักรีดโดยไม่ได้ส่งมอบการครอบครอง คู่มือที่สำนักงานกฎหมายทำให้ Airbnb ระบุว่าหักได้เฉพาะค่าใช้จ่ายจริง
จ่ายค่าเช่าให้เจ้าของชาวต่างชาติ ต้องหัก ณ ที่จ่ายเท่าไร
ค่าเช่าที่จ่ายให้บุคคลธรรมดาที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในไทยต้องหัก ณ ที่จ่าย 15% ตามมาตรา 50(3) แห่งประมวลรัษฎากร ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย เจ้าของยื่นแบบเพื่อขอคืนส่วนที่เกินได้
ภ.ง.ด.94 สำหรับค่าเช่า ต้องยื่นเมื่อไหร่
ภ.ง.ด.94 ครอบคลุมเงินได้เดือนมกราคมถึงมิถุนายน รวมค่าเช่า ยื่นภายใน 30 กันยายนสำหรับแบบกระดาษ หรือ 8 ตุลาคมทางออนไลน์ ส่วน ภ.ง.ด.90 ยื่นภายใน 31 มีนาคม หรือ 8 เมษายนทางออนไลน์ระหว่างที่มาตรการขยายเวลายังมีผล
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ที่บริษัทบริหารที่พักหักไว้ เป็นภาษีสุดท้ายไหม
ไม่ใช่ 5% ที่บริษัทหักจากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของที่มีถิ่นที่อยู่ในไทยเป็นภาษีจ่ายล่วงหน้า เจ้าของนำไปเครดิตกับภาษีที่คำนวณใน ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90 แล้วจ่ายเพิ่มหรือขอคืนตามผลต่าง
คู่มือผลิตภัณฑ์ (ภาษาอังกฤษ)
แหล่งอ้างอิง
- ข้อหารือ กค 0702/8847 เรื่องการให้เช่าห้องชุดแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
- การหักค่าใช้จ่ายตามประเภทเงินได้
- อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- Revenue Code, sections 38–64 (ฉบับแปลภาษาอังกฤษ)
- Thailand: tax considerations on short-term rentals
- Thai rental income tax for foreign property owners
- Tax newsletter: ขยายกำหนดเวลายื่นแบบผ่านอินเทอร์เน็ต 1 กุมภาพันธ์ 2567 ถึง 31 มกราคม 2570
- Thailand: taxes on personal income
- Thailand remittance tax exemption: live status
- Land and building tax in Thailand 2026
- ปลัดคลังยัน บ้าน-คอนโด ปล่อยเช่า เสียภาษีที่ดิน
- Cabinet approves extension of the 7% VAT rate to 30 September 2027